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北海市人民政府办公室关于印发北海市农房建设规划管控办法(试行)的通知

北政办规〔2021〕3号
发布时间:2021-07-12 10:39     文章来源:北海市人民政府办公室     摆字体大小:  ]    

各县、区人民政府,涠洲岛旅游区管委会,市人民政府各部门、各园区管委会,各有关单位:

    《北海市农房建设规划管控办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。
 
 
                             2021年7月7日                                  
                               
北海市农房建设规划管控办法(试行)
第一章 总则
    第一条  根据《广西壮族自治区自然资源厅办公室关于贯彻落实乡村振兴战略做好2020年村庄规划和农房管控工作通知》(桂自然资办〔2020〕145号)要求,为依法规范国土空间规划编制审批过渡期农村宅基地建设规划管控,加强我市农房建设规划管控,统筹推进城乡协调发展,切实保护耕地,改善农村环境,规范建设秩序,实现乡村振兴,依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规,结合我市实际,制定本办法。
    第二条  北海市行政区域内(不含涠洲岛)各级国土空间规划确定的城镇开发边界(或已批准的城乡规划确定的建设用地)以外的农房进行新建、改建、扩建的规划、审批和监督管理,以及乡村公用设施建设的规划管控,适用本办法。
    第三条  本办法所称农房是指按照国家、自治区有关法律法规,农村居民依法在农村集体土地上建设的住房和附属设施用房。
   乡村公用设施包含乡村基础设施、乡村基本公共服务设施及乡村产业设施。乡村基础设施是指主要为村民生产生活提供基础支撑的给水、污水处理、供电、通信、垃圾收运等工程设施。乡村基本公共服务设施是指主要为村民生产生活提供公共服务的行政、商业、教育、医疗、文体等设施。乡村产业设施是指农业设施、农产品生产加工设施及农村旅游设施。
    第四条  农房建设应当遵循节约用地、因地制宜、依法审批的原则,符合安全、适用、经济、环保、美观的要求,严格执行农房抗震设防和建设质量安全标准,满足农民生产生活的需要,体现当地历史文化和建设风貌。已批复“多规合一”实用性村庄规划的,严格依据村庄规划实施农房及乡村公用设施建设的规划管控。暂时没有“多规合一”村庄规划的,按本办法及乡(镇)级国土空间规划(或现行土地利用总体规划)实施农房及乡村公用设施建设的规划管控。
第二章  村庄规划及农房选址管控
    第五条  村庄规划编制应执行《自治区住房城乡建设厅 自治区自然资源厅 自治区农业农村厅关于印发加强我区农房管控的实施意见的通知》(桂建发〔2020〕3号)要求,优先对高铁沿线、高速公路沿线、北海重要公路风貌带、江河海沿线、风景区、自然保护区、历史文化区、高铁站等重点地区的村庄实现“多规合一”实用性村庄规划应编尽编。
    第六条  各乡镇人民政府(街道办事处)应统筹考虑各地区村庄的区位条件、发展基础、文化底蕴、土地综合整治潜力等因素,制定村庄规划编制计划,积极有序推进村庄规划编制。各乡镇人民政府(街道办事处)负责组织本行政区域内城镇开发边界外乡村地区的“多规合一”实用性村庄规划的编制,报县(区)人民政府审批。
    市、县(区)自然资源主管部门负责牵头组织编制城镇开发边界以内的村庄详细规划,并报同级人民政府审批;对紧邻城镇开发边界的村庄,可与城镇开发边界内的城镇建设用地统一编制控制性详细规划。
    第七条  村庄规划应按《广西壮族自治区村庄规划编制技术导则(试行)》要求编制。村庄规划对于农房建设的管控内容须符合本办法的规定。尚未完成“多规合一”实用性村庄规划编制的村庄农房建设按本办法实施管控。
    第八条  农房应科学选址,严格控制新增建设用地总量。
    (一)农房新建应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合,充分利用原有宅基地、村内空闲地、村周边的丘陵坡地或其他未利用地。
    (二)禁止占用永久基本农田新建农房。
    (叁)禁止在天然林地、公益林地、自然保护区、风景名胜区、森林公园、湿地公园、水源保护区等生态保护红线范围内以及在地质灾害点新建农房。
    (四)在建设区、地震活动断裂带、洪涝灾害频发区、库区淹没区、地质灾害隐患区、自然保护区、风景名胜区、文物保护区、水利、道路、高压走廊、绿化及安全防护等控制范围内,不得新建、拆扩建和原址拆建农房。
    第九条  农房建设应当与公路建设相协调,与公路保持规定的距离。建筑设施边缘与公路边沟外缘的距离标准参照《公路安全保护条例》划定公路建筑控制区范围,从公路用地外缘起向外的距离标准为高速公路不少于50米;国道不少于20米;省道不少于15米;县道不少于10米;乡道不少于5米;公路弯道内侧、互通立交以及平面交叉道口的建筑控制区范围根据安全视距等要求确定。
    第十条  向海大道、廉州湾大道道路红线外100米范围内原则上不得新增农村宅基地。鲤鱼地城市绿心及其北向联系牛尾岭水库的生态廊道(具体范围由市自然资源局出具)内原则上不得新增农村宅基地。以上区域内的农房建设应向中心城(镇)集聚。
    第十一条  铁路线路安全保护区内禁止建设农房。铁路线路安全保护区的范围,从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁(含铁路、道路两用桥)外侧起向外的距离:高速铁路为15米,其他铁路为12米。
    第十二条  河道两岸控制范围,有堤防(护岸)的,从堤防(护岸)背水坡脚后退20米以上,无堤防(护岸)的,由河道行政主管部门按防洪标准明确规划治导线及河道管护范围。
    第十三条  根据下列原则,按要求对农房建设进行控制:
    (一)近期已列入城市改造或开发并发布拆迁公告的区域,不允许进行农房建设;
    (二)在农村留用居住用地或新村居住用地内进行农房建设的,必须坚持统一规划、配套建设的原则,保证各项建设符合乡镇国土空间规划要求;
    (叁)城中村、城乡结合部以及城市主要道路两侧旧村庄的农房改建、扩建、重建,原则上要进行旧村改造规划后方可按规划建设,确保房屋间距、层数以及村庄环境符合相应的规划管控要求。
第三章  农房用地管控
    第十四条  农房用地标准
    (一)严格落实农村宅基地“一户一宅”制度,农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民宅基地面积,平原地区和城市郊区每户不得超过100平方米,丘陵地区和山区每户不得超过150平方米。
    (二)农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地。
    第十五条  本办法所称户,是依法登记常住户口并取得公安部门户口登记机关颁发居民户口簿的家庭户。
    (一)子女均未达到法定结婚年龄应与父母一起认定为一户;
    (二)有一个及以上子女已达到法定结婚年龄(包括独生子女),需认定一子女与父母同户,具体对象由其家庭内部自行协商确定。
    第十六条  农村村民宅基地申请条件。
   农村村民符合下列条件之一的,可以户为单位申请农村宅基地。
    (一)村集体组织成员因结婚等原因确需分户(分户后父母身边须有一个子女),分户后需要建住宅又无宅基地的;
    (二)村集体组织成员需建住宅,没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的;
    (叁)因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等,需搬迁另建新住宅的;
    (四)迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;
    (五)因自然原因等不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的;
    (六)因人口增加,现有宅基地面积不能满足居住需求的。
    (七)法律、法规规定可以申请建房的其他情形。
    第十七条  有下列情形之一的,宅基地申请不予批准:
    (一)不符合市(县、乡镇)国土空间规划、土地利用总体规划、村庄规划、控制性详细规划的;
    (二)“一户多宅”或原有宅基地不交还村集体经济组织的;
    (叁)出租、出售、赠与他人或以其他形式转让宅基地及地上建筑物,或将原住房改作他用,或已参加集体建房,再申请新宅基地的。但将房屋调剂给有建房资格的无房户并已经办理过户手续的除外;
    (四)原有住房列入政府改造(拆迁)规划范围的;
    (五)在村庄整治、宅基地复垦、新农村建设等项目中,享受过货币或实物安置的;
    (六)申请的宅基地存在土地权属争议的;
    (七)已有农村宅基地面积能够解决分居立户需要的;
    (八)申请人纳入政府集中供养的;
    (九)法律、法规和政策规定的其他情况。
    第十八条  农房的建设,不得擅自扩大原有宅基地面积。
    第十九条  农村村民申请异地建新房的,必须与村集体组织签订拆除旧房保证书,同时提交原宅基地的注销登记申请,原宅基地的注销登记与拆旧建新用地审批手续同时办理。
    村民建新房入住后应当3个月内拆除废弃的旧房,原土地使用权证、不动产登记证等予以注销;因旧宅属保护文物或拆除将危及相邻房屋安全等原因不能拆除的,与村集体经济组织签订旧宅处置协议书,其原宅基地使用权由村集体收回。
    因历史文化名村、传统村落、文物保护等需要保护旧房而必须异地新建的,旧宅和宅基地由村集体组织收回,可交由保护管理单位代为管理使用旧房,并对村民予以适度补偿。在申请异地建设时须与村集体组织签定收回及异地建设协议,在新房建成后3个月内移交。
第四章 农房设计和施工管控
    第二十条  农房设计应当安全、适用、经济和美观,遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定,与周边环境协调,体现地方特色、民族风格,提倡采用新工艺、新材料、新结构。
    第二十一条  新建农房实行带图报建。新建农房必须建设坡屋顶。建房户应从政府管理部门正式印发的农房图集中选取标准图集,严格按照方案图纸控制外观风貌。农房设计方案没有选择标准图集的应当选择具有相应资质的设计单位进行设计。建房户在开工前必须要把所建房屋的彩色效果图挂在施工现场醒目位置,完工后风貌效果要与效果图一致。
    第二十二条  农房建筑高度及层数管控。新建农房应按照村庄规划确定的农房建筑面积和建筑层数进行管控。每户新建农房建筑面积不得超过450平方米且农房建筑层数控制在4层以内(地下室不计入建筑面积和层数,但需符合地下空间管理规定),建筑总高度不得高于14米(室外地平面至屋顶檐口的建筑高度),架空层层高超过2.2米(含2.2米)的,按1层计算层数。
    第二十三条  住宅建筑布置应满足通风和日照间距要求,农房建筑间距控制标准按照以下间距执行:
    (一)新建农房正向间距不小于9米;
    (二)改建、扩建农房正向间距不小于6米。
    第二十四条  农房建筑要求成排成列有规律排列,外立面风貌要与村庄整体相协调。
    第二十五条  集中布置的农房建设应设置不小于4米的消防通道。凡存在火灾隐患的农宅,应根据《建设设计防火规范GB50016-2014》(2018版)和《农村住宅设计规范》进行整治改造。
    第二十六条  传统历史村落改建时须保留原建筑风格且符合传统历史村落规划控制要求。
    第二十七条  乡村给水、污水处理、电力、通信等设施的建设应符合相应的规范标准。
    第二十八条  乡村基本公共服务设施应根据村庄的实际需求及国家、自治区、北海市相关要求配置。
    第二十九条  乡村产业设施选址、设计、建筑应符合国家及地方相关规范标准。
    第五章  法律责任
    第三十条  凡属下列情况之一者,均属违法建设:
    (一)未经主管部门审批、发证,擅自在国土空间规划区内新建、改建、扩建(含加层)、重建和圈院、搭棚的;
    (二)虽经审批、发证,但未按审批要求建设,擅自改变建筑位置,增加建筑面积、层数、高度及阳台、雨篷、檐口等悬挑体的;
    (叁)未经原审批的城市规划行政主管部门批准,擅自变更建筑使用性质的;
    (四)采取隐瞒、欺骗等手段骗取批准领证建设的。
    第三十一条  对违法建设,相关执法部门可以责令停止施工。建设单位或者个人接到停止施工的通知后继续施工的,相关执法部门可依法予以制止。
    未取得乡村建设规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的,批准文件无效,占用的土地由乡镇人民政府(街道办事处)责令退回。
    第三十二条  对违法建设的单位或者个人,严重影响国土空间规划建设的,相关执法部门按照有关法律法规和规章依法处理:
    (一)侵占城市道路(公路、广场)红线用地,影响城市交通的;
    (二)侵占消防通道,危及消防安全的;
    (叁)压占城市给排水管(渠)道、电力电讯、燃气管道等设施,影响其使用、维修和安全保护的;
    (四)侵占江河湖塘水面及其保护范围,影响泄洪和排水的;
    (五)侵占永久基本农田的;
    (六)侵占城市公共绿地、风景区(点)、公园及文物保护单位等规划范围,影响园林绿化近期建设和景观的;
    (七)擅自扩大宅基地进行建设(含室外楼梯、简易棚屋和围墙),影响城市规划的;
    (八)违反本办法其他规定的。
    第三十三条  各级政府和行业行政主管部门、综合执法部门必须严格按照法律、法规、规章的规定和各级国土空间规划,以及本办法的规定,对农房建设依法实施管理。
    第三十四条  建设、施工单位和个人,相关政府、行政主管部门及其工作人员在农房建设规划管控活动中违反本办法的,依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规、规章的规定处理;涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章  附则
    第三十五条  农村宅基地申请与审批程序按照《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房与城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》(桂自然资发〔2020〕70号)执行。
    第三十六条  各有关部门关于农房管控的职责分工按《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步明确我区农房管控相关职责分工的通知》(桂政办发〔2020〕99号)执行。
    第三十七条  本办法施行过程中,法律、法规、规章及新的技术规范另有规定的,从其规定。
    第三十八条  各县区政府及涠洲岛旅游区管委会在本办法的基础上,可根据各自辖区的实际情况制定本辖区的农房规划管控实施细则,对辖区内的农房建设进行规划管控。
    第三十九条  本办法由市自然资源局、市农业农村局负责解释。
    第四十条  本办法自印发之日起实施,有效期两年。

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